Jak działa refinansowanie kredytu hipotecznego

Jak działa refinansowanie kredytu hipotecznego
16 października 2020
Category: Koszty Zamknięcia

Podstawowe pytania i odpowiedzi dotyczące kredytu hipotecznego: „Jak działa refinansowanie kredytu hipotecznego?”

Podczas refinansowania kredytu hipotecznego zasadniczo zamieniasz stary kredyt na nowy z nowym oprocentowaniem i okresem spłaty kredytu hipotecznego. A może nawet nowe saldo pożyczki.

Możesz zdecydować się na otrzymanie nowego kredytu hipotecznego z tego samego banku, w którym poprzednio był Twój stary kredyt, lub możesz refinansować kredyt mieszkaniowy u zupełnie innego kredytodawcy.

Z pewnością warto poświęcić chwilę na rozejrzenie się, jeśli myślisz o refinansowaniu kredytu hipotecznego, ponieważ Twój obecny pożyczkodawca może nie mieć najlepszej oferty.

Widziałem pożyczkodawców z pierwszej ręki, którzy próbowali odwieść swoich obecnych klientów od refinansowania tylko dlatego, że nie było dla nich zachęty. Dlatego zachowaj ostrożność w kontaktach z obecnym pożyczkodawcą.

Niezależnie od tego, bank lub kredytodawca hipoteczny, który ostatecznie przyzna Ci nowy kredyt hipoteczny, spłaca Twój stary kredyt hipoteczny nowym kredytem, ​​a tym samym termin refinansowania . Zasadniczo ponawiasz pożyczkę.

Krótko mówiąc, większość kredytobiorców decyduje się na refinansowanie kredytu hipotecznego, aby skorzystać z niższych stóp procentowych lub spieniężyć kapitał zgromadzony w ich domu.

Dwa główne rodzaje refinansowania kredytu hipotecznego

Istnieją dwa główne rodzaje refinansowania; kurs, termin i wypłata (kliknij linki, aby uzyskać szczegółowe wyjaśnienia obu).

Zacznijmy od najbardziej podstawowego refinansowania kredytu hipotecznego, jakim jest refinansowanie oprocentowane i terminowe.

Jeśli nie chcesz wypłacać żadnej gotówki, po prostu będziesz chciał obniżyć oprocentowanie i prawdopodobnie dostosować okres istniejącego kredytu hipotecznego.

Stopa i refinansowanie terminowe

  • Kwota pożyczki pozostaje taka sama
  • Ale oprocentowanie jest obniżone
  • I / lub produkt pożyczki został zmieniony
  • Na przykład przejście z ARM do FRM
  • Albo z 30-letniego stałego na 15-letni
  • Otrzymujesz również nowy okres pożyczki (np. Nowy 30 lat)

Spójrzmy na przykład:

Pierwotny kredyt hipoteczny: saldo kredytu w wysokości 300 000 USD, stały kredyt na 30 lat @ 6,25%

Nowy kredyt hipoteczny: kwota kredytu 300 000 USD, kredyt stały na 15 lat @ 4,50%

Mówiąc najprościej, refinansowanie oprocentowania i terminowe jest w zasadzie aktem wymiany starego kredytu hipotecznego na nowy, błyszczący bez podnoszenia kwoty kredytu.

Jak już wspomniano, motywacją do tego jest obniżenie stopy procentowej i ewentualnie skrócenie terminu w celu zaoszczędzenia na odsetkach.

W moim przykładzie powyżej refinansowanie skutkuje krótkoterminowym kredytem hipotecznym i znacznie niższą stopą procentową. Dwie pieczenie na jednym ogniu.

Spłacą się szybciej i przy znacznie mniejszym oprocentowaniu. Magia.

Oto bardziej szczegółowy przykład z uwzględnieniem miesięcznych płatności:

Kwota pożyczki: 200 000 USD

Istniejąca oprocentowanie kredytu hipotecznego: 6,5% Stała

spłata na okres 30 lat Istniejąca rata kredytu hipotecznego: 1264,14 USD

Nowa rata kredytu hipotecznego: 3,25% Stała 15-letnia

rata Nowa spłata kredytu hipotecznego: 1405,34 USD

W tym scenariuszu zauważysz, że kwota pożyczki pozostaje niezmieniona, ponieważ jest to jedynie refinansowanie stopy procentowej i terminowej, ale stopa procentowa spada, a okres spłaty kredytu hipotecznego również ulega skróceniu z 30 do 15 lat.

W tym samym czasie miesięczna rata kredytu hipotecznego wzrasta o prawie 150 USD.

Chociaż może się to wydawać złą wiadomością, będzie to oznaczać, że w krótszym okresie zostanie spłacone znacznie mniej odsetek, a kredyt hipoteczny zostanie spłacony znacznie szybciej. Rozmawiamy przez połowę czasu.

Dla tych, którzy nie chcą, aby kredyt hipoteczny wisiał nad głową przez 30 lat, takie zastosowanie stopy procentowej i refinansowania terminowego może być dobrą strategią. Zwłaszcza, że ​​duża różnica w stawce ledwo zwiększa miesięczną płatność.

Ale nie musisz skracać okresu pożyczki, aby skorzystać z refinansowania oprocentowanego i terminowego.

Możesz po prostu refinansować z jednego 30-letniego stałego na inny 30-letni stały lub z regulowanego kredytu hipotecznego na stały kredyt hipoteczny, aby uniknąć zmiany kursu.

Niektórzy pożyczkodawcy pozwolą ci również zachować dotychczasowy okres, więc jeśli masz trzy lata do 30-letniego stałego, możesz otrzymać nowy kredyt hipoteczny z 27-letnim okresem.

Jeśli utrzymujesz ten sam okres kredytowania, refinansowanie zwykle posłuży do obniżenia miesięcznych rat, co jest również częstym powodem refinansowania kredytu hipotecznego.

Wielu właścicieli domów refinansuje je, aby móc płacić mniej każdego miesiąca, jeśli brakuje im funduszy lub chcą przeznaczyć swoje pieniądze, aby pracować gdzie indziej, na przykład w innej inwestycji.

Istnieje więc wiele opcji – po prostu upewnij się, że faktycznie oszczędzasz pieniądze, refinansując, ponieważ koszty zamknięcia mogą przyćmić oszczędności, jeśli nie będziesz ostrożny.

Jak widać, powodem przeprowadzania tego typu refinansowania jest m.in. zabezpieczenie niższego oprocentowania, przejście z kredytu o zmiennej stopie procentowej na hipotekę o stałym oprocentowaniu (lub odwrotnie), przejście z kredytu FHA na kredyt konwencjonalny, lub konsolidację wielu pożyczek w jeden.

A w naszym przykładzie, aby skrócić okres pożyczki (w razie potrzeby).

Zobacz o wiele więcej powodów, aby refinansować swój kredyt hipoteczny, z których niektóre nigdy nie pomyślałeś.

Ostatnio duża liczba właścicieli domów zdecydowała się na refi oprocentowania i terminów, aby skorzystać z bezprecedensowo rekordowo niskich dostępnych kredytów hipotecznych.

Wielu z nich było w stanie refinansować kredyty krótkoterminowe, takie jak 15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, nie odnotowując znacznego miesięcznego wzrostu płatności dzięki znacznej poprawie oprocentowania.

Oczywiście dla pożyczkobiorcy przeprowadzanie tego typu transakcji musi mieć sens, ponieważ nie otrzymasz za to gotówki (bezpośrednio), ale poniesiesz koszty zamknięcia i inne opłaty, które należy wziąć pod uwagę.

Dlatego przed podjęciem decyzji o refinansowaniu istniejącego oprocentowania kredytu hipotecznego znajdź swój próg rentowności. Dzieje się tak głównie wtedy, gdy koszty refinansowania są „rekompensowane” przez niższe miesięczne raty kredytu hipotecznego.

Jeśli nie planujesz pozostania w domu / kredytu hipotecznego na dłuższy okres, możesz wyrzucić pieniądze na refinansowanie, nawet jeśli oprocentowanie jest znacznie niższe.

Refinansowanie wypłaty

  • Kwota pożyczki zostaje zwiększona
  • W wyniku wykorzystania kapitału własnego
  • Gotówka może być wykorzystana na dowolny cel, po pożyczce
  • Może również skutkować niższą stopą procentową i / lub zmianą produktu
  • Jednak miesięczna rata może wzrosnąć w wyniku większej kwoty pożyczki
  • Otrzymujesz także nowy okres kredytowania

Pierwotny kredyt hipoteczny: saldo kredytu w wysokości 300 000 USD , stały kredyt na 30 lat @ 6,25%

Nowy kredyt hipoteczny: kwota kredytu w wysokości 350 000 USD, kwota kredytu na 30 lat, stała @ 4,75%

Omówmy teraz refinansowanie typu cash-out, które obejmuje wymianę istniejącego kredytu mieszkaniowego na większy kredyt hipoteczny, aby uzyskać zimną twardą gotówkę.

Ten rodzaj refinansowania pozwala właścicielom domów na wykorzystanie ich kapitału własnego domu, zakładając, że posiadają go, czyli wartość nieruchomości pomniejszona o istniejące kredyty hipoteczne lub zastawy.

Załóżmy, że pożyczkobiorca z mojego przykładu ma dom, który jest teraz wart 437 500 dolarów, dzięki połączeniu spłat kredytu hipotecznego i zdrowej aprecjacji cen domu.

To pozwoliłoby im wyciągnąć 50 000 dolarów z domu, zachowując przy tym nowy kredyt hipoteczny na tak ważnym poziomie 80% wartości kredytu do wartości (LTV).

Kwota wypłaty jest dodawana do istniejącego salda pożyczki w wysokości 300 000 USD, dając im nowe saldo pożyczki w wysokości 350 000 USD.

Naprawdę fajne jest to, że spłata kredytu hipotecznego spadłaby w tym procesie o około 25 USD z powodu dużej różnicy w stopach procentowych.

Więc nawet jeśli pożyczkobiorca zaciągnął więcej długów poprzez refinansowanie, w rzeczywistości co miesiąc oszczędzałby pieniądze w porównaniu z dawną spłatą pożyczki.

Teraz bardziej szczegółowy przykład:

Kwota pożyczki: 200000 $

Istniejąca oprocentowanie kredytu hipotecznego: 6,5% 30-letnia stała

spłata Istniejąca spłata kredytu hipotecznego: 1264,14 $

Wypłata: 50 000 $

Nowa kwota pożyczki: 250 000 $

Nowa stopa kredytu hipotecznego: 4,25% 30-letnia stała

spłata kredytu hipotecznego: 1229,85 $

W tym scenariuszu refinansowałbyś z 30-letniego stałego kredytu na inny 30-letni stały, ale znacznie obniżyłbyś oprocentowanie kredytu hipotecznego i otrzymałbyś 50 000 $ gotówki w kieszeni (mniej kosztów zamknięcia).

Jednocześnie miesięczna rata kredytu hipotecznego faktycznie spadłaby o 35 USD, ponieważ Twoja poprzednia stopa procentowa była tak wysoka w porównaniu z obecnymi oprocentowaniem kredytów hipotecznych.

Chociaż to wszystko brzmi jak dobra wiadomość, utkniesz z większym saldem kredytu hipotecznego i nowym 30-letnim okresem spłaty kredytu hipotecznego.

Więc jeśli chcesz wkrótce spłacić w całości swój kredyt hipoteczny, nie jest to najlepszy ruch. Ale jeśli potrzebujesz gotówki na coś, czy to na inwestycję, czy na spłatę innych droższych długów, może to być opłacalna decyzja.

Krótko mówiąc, refinansowanie typu cash-out powoduje, że pieniądze trafiają do kieszeni właścicieli domów, ale ma swoje wady, ponieważ w rezultacie pozostaje Ci większe saldo zadłużenia do spłaty (i są też koszty zamknięcia, chyba że jest to refi bez kosztów) .

Kiedy kończysz z gotówką, w większości przypadków zazwyczaj dostajesz wyższą miesięczną ratę kredytu hipotecznego.

W naszym przykładzie miesięczna rata faktycznie spada z powodu znacznego spadku stawki, a właściciel domu dostaje 50 000 dolarów na to, co mu się podoba.

Choć może to brzmieć świetnie, wielu właścicieli domów, którzy w ciągu ostatniej dekady dokonali seryjnego refinansowania, znalazło się pod wodą lub jest winnych z tytułu kredytu hipotecznego więcej, niż jest to obecnie warte domu, pomimo kupowania tanich nieruchomości przed laty.

Dlatego musisz zachować ostrożność i umiar. Na przykład właściciel domu może wypłacić gotówkę i refinansować go na ARM, tylko po to, aby ceny domów spadły i zapadły w pozostałym kapitale, pozostawiając mu brak możliwości ponownego refinansowania, jeśli i kiedy ARM dostosuje się wyżej.

Biorąc to pod uwagę, wypłacaj gotówkę tylko wtedy, gdy jest to absolutnie konieczne, ponieważ została zwrócona. I to nie są darmowe pieniądze. Musisz zapłacić odsetki i koszty zamknięcia, więc upewnij się, że masz z tego dobry użytek.

Stawki refinansowania kredytów hipotecznych

  • Jeśli twoja pożyczka to po prostu stopa procentowa i refinansowanie terminowe
  • Twoje oprocentowanie nie powinno różnić się od oprocentowania kredytu na zakup domu
  • Ale jeśli poprosisz o wypłatę refinansowania
  • Prawdopodobnie zastosowane zostaną dodatkowe korekty cen i prawdopodobnie znacznie zwiększą stopę procentową

Porozmawiajmy teraz przez chwilę o oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Podczas wypełniania wniosku kredytowego lub formularza kontaktowego zostaniesz zapytany, czy jest to zakup, czy refinansowanie. A jeśli to drugie, jeśli chcesz dodatkowej gotówki.

W przypadku większości pożyczkodawców zakup domu oraz stopa i refinansowanie będą traktowane tak samo pod względem stóp procentowych. Nie powinno być dodatkowych korekt cen tylko dlatego, że jest to refinansowanie.

W rzeczywistości refinansowanie jest w rzeczywistości mniej ryzykowne niż zakup domu, ponieważ obejmuje istniejących właścicieli domów, którzy zazwyczaj obniżają swoje miesięczne płatności lub przechodzą z ARM na produkt pożyczkowy o stałym oprocentowaniu.

Nie oczekuj jednak zniżki, po prostu ciesz się, że nie ma dodatkowego kosztu, ponieważ nie jest to zakup.

Jeśli chodzi o refinansowanie typu cash-out, zazwyczaj występują dodatkowe korekty cen, które zwiększają ostatecznie otrzymaną stopę procentową.

Oznacza to, że zamiast otrzymywać 4% oprocentowanie kredytu hipotecznego, możesz utknąć ze stopą 4,25% lub wyższą, w zależności od scenariusza pożyczki.

Jeśli masz niską zdolność kredytową, wysokie LTV i chcesz wypłacić pieniądze, oprocentowanie kredytu hipotecznego może gwałtownie wzrosnąć, ponieważ korekty cen są dość duże w przypadku tej kombinacji.

Ponadto zakwalifikowanie się do refinansowania typu cash-out będzie trudniejsze, ponieważ większa kwota pożyczki podniesie stosunek wartości kredytu do wartości i wywrze większą presję na stosunek zadłużenia do dochodów.

Podsumowując, pamiętaj, aby policzyć i rozejrzeć się po okolicy, aby określić, który rodzaj refinansowania jest dla Ciebie najlepszy.

Refinansowanie kredytu hipotecznego może nie być konieczne

  • Nie zawsze jest to właściwe posunięcie w zależności od twojej obecnej sytuacji
  • I Twoje plany na przyszłość (jeśli planujesz przeprowadzić się stosunkowo szybko)
  • Może również zresetować zegar spłaty kredytu hipotecznego
  • Dlatego upewnij się, że ma to sens, zanim wydasz na to czas lub pieniądze

Pomimo tego, o czym mogą ćwierkać banki i pożyczkodawcy, refinansowanie nie zawsze jest korzystnym ruchem dla wszystkich. W rzeczywistości może to kosztować cię pieniądze, jeśli nie poświęcisz czasu na skrupulatność liczb i zaplanowanie planu.

Jeśli nie masz pewności, że w przyszłym roku nadal będziesz w domu lub nawet za kilka lat, refinansowanie może nie mieć sensu, jeśli nie odzyskasz związanych z tym kosztów.

Zamiast pożyczać więcej, niż potrzebujesz lub „resetować kredyt hipoteczny”, najpierw wykonaj obliczenia matematyczne, aby określić najlepszy ruch w Twojej wyjątkowej sytuacji.

Mój kalkulator refinansowania może być pomocny w określeniu, co ma sens w danej sytuacji.

Jedną z alternatyw dla refinansowania istniejącego kredytu mieszkaniowego jest zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego, często w formie linii kredytowej pod zastaw domu.

Dzięki temu pierwszy kredyt hipoteczny pozostaje nienaruszony, jeśli jesteś zadowolony z powiązanej stopy procentowej i okresu kredytowania, ale daje ci możliwość wykorzystania kapitału własnego domu (uzyskania gotówki), jeśli i kiedy to konieczne.

Ale jak widzieliśmy w powyższym przykładzie, czasami można uzyskać niższą spłatę kredytu hipotecznego i jednocześnie wypłacić gotówkę, co jest trudne do pobicia. Pamiętaj tylko, aby wziąć pod uwagę koszt refinansowania.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy